Usługa przeglądu inwestycji i końcowego odbioru robót od generalnego wykonawcy po zakończeniu budowy jest dedykowana dla deweloperów, którym zależy na dobrej renomie. Sprawdzenie jakości wykończenia pozwala bowiem uniknąć wielu problemów przy przekazywaniu lokali przyszłym lokatorom i znacząco wpływa na zwiększenie satysfakcji Klienta.
Jakie firmy mogą skorzystać z usługi przeglądu inwestycji?
Usługę przeglądu inwestycji zlecają firmy deweloperskie, dla których odbiór inwestycji przez niezależną firmę zewnętrzną stanowi jeden z elementów kontroli standardu robót budowlanych i utrzymania wysokiej jakości produktu, jakim jest każda inwestycja budowlana. Korzystają z niej zarówno firmy deweloperskie, które prowadzą budowy w systemie generalnego wykonawstwa jak i te, które budują tak zwanym systemem gospodarczym.
Nadzór inwestorski w trakcie i po zakończeniu budowy
W czasie trwania budowy powołani przez inwestora inspektorzy nadzoru czuwają nad tym, aby budowa była prowadzona bezpiecznie, zgodnie z przepisami prawa budowlanego i najlepszą wiedzą techniczną. Sprawdzają i odbierają kolejne elementy budynku, w tym wszelkie prace ulegające późniejszemu zakryciu, a strategiczne dla całego obiektu. Jednak pod koniec budowy często brakuje już czasu, aby dokładnie przejść przez wszystkie mieszkania po kolei i w detalach każde z nich odebrać od generalnego wykonawcy. Jest to problem i wada w zasadzie na każdej budowie, dlatego częstą praktyką jest zlecenie akcji odbiorowej firmie zewnętrznej. Bywa też, że decydują o tym względy ekonomiczne – usługa odbiorów realizowana przez doświadczoną firmę przy zastosowaniu nowych technologii jest efektywna i szybka, co pozwala na pewne optymalizacje kosztowe. Niewątpliwą wartością dodatkową tej usługi jest również „świeże spojrzenie” na gotowy obiekt z punktu widzenia ekspertów technicznych wcześniej nie zaangażowanych w powstawanie budynku.
Etap I – odbiór od Generalnego Wykonawcy
Proces rozpoczyna się od dokładnego zapoznania z projektem, standardami dewelopera, które stanowią załącznik do umowy sprzedaży oraz kartami katalogowymi mieszkań ze zmianami lokatorskimi. Otrzymana od Klienta dokumentacja projektowa w wersji elektronicznej jest wgrywana do programu, który wspomaga proces odbiorowy i służy do oznaczania usterek. Następnie zespoły pod okiem uprawnionych inspektorów nadzoru budowlanego dokonują przeglądów lokali pod kątem norm i warunków technicznych oraz standardów wykończenia zapisanych w umowie deweloperskiej, a także jakości i estetyki wykonanych robót.
Normy i przepisy
Najczęściej stosowane normy i przepisy przy sprawdzaniu lokali to:
- PN-B-10110:2005 – Tynki gipsowe wykonywane mechanicznie. Zasady i wymagania techniczne.
- PN-70/B-10101 – Roboty tynkowe. Tynki zwykłe. Wymagania i badania przy odbiorze.
- PN-EN 1279-1:2018-08 – Szkło w budownictwie, szyby zespolone. Wymagania ogólne i jakość wizualna.
- PN-88/B-10085 – Stolarka budowlana. Okna i drzwi.
- PN-53/B-1014 – Podkłady pod posadzki. Posadzki z płytek kamiennych, klinkierowych.
- Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Na podstawie wskazanych usterek przygotowany jest raport dla dewelopera. Może on obejmować każdy lokal po kolei albo pokazywać usterki w formie zgrupowanej – piętrami, klatkami, budynkami – według preferencji dewelopera.
Na początku raportu zawarte są uwagi ogólne dotyczące powtarzalnych usterek występujących w wielu lokalach. Usterki są ponumerowane i skategoryzowane, wskazana jest ich dokładna lokalizacja na planie, opisane są uwagi i dołączone zdjęcie. Na samym końcu raportu znajdują się rzuty całych kondygnacji z naniesionymi usterkami dla lepszego zobrazowania skali problemów. Do raportu dołączony jest plik xls, dzięki czemu inwestorowi łatwiej jest filtrować usterki według kategorii i rozdzielać je do usunięcia poszczególnym wykonawcom.
Najczęstsze usterki
Najczęściej znajdowane usterki dotyczą zarysowań parapetów, ubytków w tynkach, spękania tynków oraz posadzek, wad szkła w oknach, regulacji okien, problemów z uszczelkami w oknach, braków okuć, drobnych zarysowań klamek, szyldów, wizjerów. Często z punktu widzenia dewelopera wady te mogą być mało istotne, ale usunięcie ich przed odbiorami pozwala zaoszczędzić sporo cennego czasu i pracy administracyjnej. Zespoły 2PM, mając duże doświadczenie w odbiorach lokatorskich, dokładnie wiedzą na co przyszli lokatorzy zwracają uwagę i w łatwy sposób mogą te usterki zawczasu wypunktować.
Po usunięciu usterek przez wykonawców robót następuje ponowny przegląd lokali i tzw. „czyszczenie”, czyli sprawdzenie czy usterki zostały usunięte i czy można zmienić status usterki w raporcie. Dopiero wtedy obiekt jest gotowy na etap drugi, czyli odbiory z lokatorami.
Etap II – odbiory z lokatorami
Obecnie coraz więcej Klientów angażuje do odbioru mieszkania specjalistów technicznych. Eksperci wychwytują najdrobniejsze defekty, ale nie zawsze są one uzasadnione i mogą być zakwalifikowane jako usterka w świetle warunków technicznych prawa budowlanego. Zespół 2PM uczestnicząc w komisjach odbiorowych jako podmiot zewnętrzny jest w stanie obiektywnie stwierdzić, czy znaleziona usterka jest zasadna w kontekście warunków technicznych i standardów dewelopera, czy nadaje się do reklamacji i ma szansę na pozytywne rozpatrzenie. Przykładowo Klient zgłasza odchyłkę płaszczyzny tynku w narożniku na poziomie 2 mm, a według normy dopuszczalna odchyłka wynosi 5 mm, więc z góry wiadomo, że nie zostanie uwzględniona, a jedynie spowoduje wydłużenie procedury. Częsta polemika dotyczy bardzo kosmetycznych kwestii, takich jak drobinki z wałka pozostałe na ścianach po malowaniu. Klient zgłasza do nich zastrzeżenia, a tymczasem w standardzie dewelopera ma zagwarantowany tylko tynk cementowo-wapienny trzeciej kategorii. Ściany zostały dodatkowo pociągnięte gipsem i pomalowane ponad to co oferuje standard dla lepszego efektu końcowego, więc zastrzeżenia Klienta w tym przypadku również nie zostaną uwzględnione.
Udział niezależnej firmy zewnętrznej nie tylko jest w stanie przyspieszyć proces przekazania lokalu Klientowi, ale również uchronić inwestora przed falą bezzasadnych usterek, co do których musiałby się odpowiednio ustosunkować.
Czas realizacji przeglądu inwestycji
To jak szybko zespoły 2PM są w stanie sprawdzić daną inwestycję mieszkaniową zależy od kilku czynników. Przy założeniu, że wszystko jest modelowo skończone i gotowe do przeglądu można przyjąć, że średni czas potrzebny na sprawdzenie jednego mieszkania wynosi około pół godziny. Oczywiście w przypadku dużej ilości usterek czas spędzony w lokalu się wydłuża. Ważna jest również pora roku – lokale powinny być odbierane w świetle dziennym, więc zimą gdy dzień jest krótszy można sprawdzić mniej mieszkań niż latem. Rozwiązaniem jest w tym przypadku zwiększenie ilości ekip odbiorowych pracujących w tym samym czasie.
Rola zewnętrznej firmy nie kończy się na odbiorach i przekazaniu mieszkań lokatorom. Sprawdzeniu podlegają również części wspólne nieruchomości, miejsca postojowe w garażu podziemnym, komórki i schowki lokatorskie, a także lokale usługowe.
Sprawdź swoja inwestycję mieszkaniową przed przystąpieniem do odbiorów z lokatorami – skontaktuj się z nami aby uzyskać ofertę i więcej informacji.