Jesteś inwestorem lub deweloperem? Zastanawiasz się czy Twoja inwestycja będzie potrzebowała nadzoru inwestorskiego? Kiedy i dlaczego warto powołać odpowiednich inspektorów nadzoru? Postaramy się krótko odpowiedzieć na te pytania w poniższym tekście.
Inspektor nadzoru jest pełnoprawnym uczestnikiem procesu inwestycyjnego – obok inwestora, projektanta i kierownika budowy. Zakres jego praw oraz obowiązków wynika wprost z zapisów prawa budowlanego (art. 25 i 26 ustawy Prawo budowlane), a funkcje tę może pełnić jedynie osoba fizyczna, która ma uprawnienia do kierowania robotami budowlanymi w określonej specjalności.
Za co odpowiada nadzór inwestorski?
Jak sama nazwa wskazuje nadzoruje inwestycję. Inspektor działa w imieniu inwestora i chroni jego interesy na budowie. Dokonuje regularnych wizyt kontrolnych, a niekiedy – przy bardziej skomplikowanych obiektach – jest stale obecny na placu budowy.
Inspektor nadzoru sprawdza i odbiera roboty budowlane, dbając o to aby były wykonywane zgodnie ze sztuką, projektem i pozwoleniem na budowę oraz aby miały satysfakcjonującą jakość.
Dodatkowo inspektor sprawdza zastosowane materiały budowlane i weryfikuje ich właściwości użytkowe. Doświadczeni inspektorzy wiedzą czy materiał proponowany przez wykonawcę może być dopuszczony do wbudowania, dzięki temu mogą zapobiec . zastosowaniu wyrobów budowlanych niezgodnych z projektem, wadliwych lub niedopuszczonych do stosowania w budownictwie.
Inspektor jest obecny przy pracach budowlanych ulegających zakryciu, uczestniczy w testach i rozruchach instalacji oraz urządzeń technicznych. Pod jego czujnym okiem odbywają się odbiory końcowe i przekazanie obiektu do użytkowania.
Odpowiedzialny nadzór wykracza często poza funkcje zapisane w Prawie budowlanym. Rola Inspektora nadzoru, aby właściwie służyła swojemu celowi, musi być pro-aktywna. Kluczowa jest tutaj kwestia komunikacji nadzoru z inwestorem i wczesnego informowania o potencjalnych zagrożeniach. Nadzór ma w możliwie największym stopniu służyć radą i pomocą inwestorowi, rozwiązywać problemy na budowie i w razie potrzeby rekomendować działania naprawcze, po to aby inwestor miał pełną wiedzę o sytuacji i mógł podjąć świadomą decyzję.
Inspektor jest pomocny również w zakresie rozliczeń wykonanych prac. Na życzenie inwestora może weryfikować ilość i jakość wykonanych prac i doradzić, które elementy wymagają dodatkowych danych, aby można je było uznać za w pełni zakończone.
Niejednokrotnie pomiędzy opracowaniem projektu a jego realizacją upływają miesiące a nawet lata. W międzyczasie na rynku materiałów i usług budowlanych zachodzą zmiany, pojawiają się nowe przepisy i normy. Inspektor dzięki swojemu doświadczeniu i stale aktualizowanej wiedzy branżowej jest w stanie pokierować Inwestora i doradzić mu w temacie zmian zarówno w aspekcie technicznym jak i kosztowym. Inspektor biorąc udział w ocenie obiektów w okresie ich eksploatacji często widzi konsekwencje błędów powstałych jeszcze na etapie budowy. Ta wiedza z zakresu utrzymania obiektów pozwala mu zawczasu ostrzec inwestora przed pułapkami błędnych decyzji i sprawić, że wydatkowanie środków inwestycyjnych będzie bardziej optymalne.
Kiedy należy zatrudnić nadzór inwestorski?
Zatrudnienie inspektora inwestorskiego w wielu sytuacjach jest z góry narzucone przez przepisy prawa bądź warunki budowy. Przepisy wymagają tego szczególnie w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko. Organ wydający decyzje o pozwoleniu na budowę nałoży wtedy na inwestora obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego.
Lista obiektów, dla których istnieje konieczność zatrudnienia inspektora nadzoru inwestorskiego i regulacje w tym zakresie zawiera Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 19 listopada 2001 r. w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego (Dz. U. Nr 138, poz. 1554).
W pozostałych przypadkach decyzja o potrzebie ustanowienia nadzoru jest pozostawiona inwestorowi. Czy warto zatem zatrudniać nadzór inwestorski? Praktyka pokazuje, że sprawny i doświadczony zespół inspektorów nadzoru to idealne zabezpieczenie dla inwestora niezależnie od tego czy jego ideą jest sprzedaż obiektu, czy pozostawienie go w swoim portfolio. Jest to gwarancja, że obiekt został zrealizowany zgodnie z prawem, co na pewno przełoży się na bezproblemowy odbiór końcowy budynku przez służby – PINB, Sanepid oraz Straż Pożarną. Dodatkowo realizacja inwestycji pod okiem doświadczonych inspektorów to mniejsza ilość awarii podczas użytkowania obiektu w przyszłości gdyż większość z nich została już wyeliminowana podczas budowy.
Najistotniejsze zadanie Inspektora to dokonanie odbioru bezusterkowego tzn. poprzez proaktywne działanie i współpracę z Inwestorem uzyskanie od wykonawcy realizacji prac bez wad i usterek.
Jakich inspektorów zatrudnić?
W przypadku złożonych projektów, gdzie realizowane są prace w różnych branżach jeden inspektor nadzoru budowlanego nie wystarczy. Należy wtedy zatrudnić inspektorów w zakresie różnych specjalności. Najczęściej jest to skład trzyosobowy: inspektor budowlany, sanitarny i elektryczny. Czasami, jeśli w zakresie realizowanych prac znajduje się budowa lub przebudowa dróg dojazdowych – zazwyczaj pod koniec inwestycji – do zespołu dołącza również inspektor drogowy. Przed ich zatrudnieniem należy upewnić się, że mają odpowiednie uprawnienia wykonawcze, są aktywnymi członkami Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa oraz mają opłaconą składkę na ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.
W przypadku zatrudnienia całego zespołu inspektorów warto wyznaczyć jednego inspektora, do którego zadań obok podstawowych obowiązków będzie należało skoordynowanie działań pozostałych inspektorów.
Reasumując, naszym zdaniem zatrudnienie nadzoru inwestorskiego na budowie jest zasadne nawet w przypadkach gdy nie jest wymagane prawem. Prawidłowy nadzór ma znaczenie nie tylko w trakcie trwania samej budowy, ale wpływa na bezawaryjną eksploatacją obiektu w przyszłości. Jeśli jesteś deweloperem, który dba o swoja renomę i chce budować swoją pozycję na rynku nieruchomości w oparciu o wysoką jakość to na pewno potrzebujesz doświadczonego i pro-aktywnego zespołu inspektorów nadzoru.